KPR Dapat Menimbulkan Buble Property

Oleh TIP MEMBELI RUMAH

Sabtu, 11 Juli 2015

Bagikan :

Tweet

 Ancaman dari pemberian kredit KPR Bank ke pengembang dapat menimbulkan masalah kedepan terutama buble property ( harga tinggi akibat ulah spekulan ). Otoritas keuangan menysiasati kondisi ini dengan program keuangan yang jitu. Dengan cara mengerem pembiayaan KPR agar tidak lagi jor joran memberikan kredit kesemua pengembang.

Menteri Perumahan Rakyat (Menpera), Suharso Monoarfa mengatakan rasa was- was akan ancaman economic bubble ( kolaps property )  yang kemungkinan besar bisa dipicu oleh karut marut di sektor properti. Kekhawatiran itu dirasa sangat wajar mengingat industri yang menjadi salah satu lokomotif perekonomian ini rentan menimbulkan gejolak inflasi harga.

Tentu masih ingat, runtuhnya bisnis properti di Negeri Paman Sam yang bermuara pada krisis ekonomi global pada tahun 2008 kemarin anjlok, bangkrut tak berdaya. Gaya pemborosan orang amreika serba hedonisme kalangan orang kaya  dalam membeli dengan memborong besar besaran produk properti berharga setinggi langit kemudian anjlok kelevel mengenaskan, itu menjadi  memacu anjloknya inflasi. Anggapan masyarakat kelas atas yang gemar membeli rumah dengan harga melampaui batas harga yang wajar, menjadi salah satu biang kerok masalah utama penggelembungan inflasi. "Kebiasaan itu lebih karena adanya keinginan mengejar prestise lebih tinggi," kata Menpera dalam berita , baru-baru ini.

Memang kekhawatiran serupa juga ikut dirasakan oleh lembaga otoritas moneter, Bank Indonesia (BI). Tidak ingin kecolongan dalam menghadapi kondisi yang bisa berbuntut merugikan iklim ekonomi nasional ini, BI pun mengimbau diterapkannya mekanisme kontrol dari pemerintah supaya pelaku industri tidak jor-joran mengatrol harga produk propertinya diluar batas normal. "Beberapa waktu lalu kami diminta Bank Indonesia supaya pengembang menahan  harga jual produk propertinya bagi kalangan menengah ke atas agar tidak terlampau sangat tinggi," kata Suha

 Pencegahan  BI untuk mengamankan sektor moneter, terutama dari sisi perbankan penyalur kredit ke sektor properti itu diamini Para pelaku  perbankan. Karena ,aktivitas  sektor properti yang berpotensi menggerus perekonomian nasional cukup tinggi rawan krisis buble. Kekwatiran yang sama juga dilontarkan  oleh  Vice President Consumer Credit Division PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BRI), Joice Farida Rosandi. “BI memiliki kewenangan untuk mem-push perbankan. Secara halus, institusi moneter sudah melakukan pengamanan agar perbankan tidak keluar dari koridor aturan yang berlaku,” ujarnya

Tingginya margin di segmen KPR bagi perbankan memang sangat menggiurkan. Hal itu didukung data BI yang menyebutkan bahwa pertumbuhan kredit di sektor properti sepanjang tahun ini dipastikan akan semakin mengkilat. Segmentasi KPR dipastikan akan mendominasi dari keseluruhan pendistribusian kredit perbankan di sektor properti saat ini.

Namun demikian , naiknya tingkat bunga acuan (BI Rate) sebesar 25 basis poin menjadi 6,75 persen per 4 Februari 2011 kemarin menimbulkan sedikit guncangan terhadap performa KPR. Pasalnya, kenaikan BI Rate itu tentu telah memacu tingkat bunga pinjaman secara umum, tak terkecuali suku bunga KPR sejumlah perbankansituasi inipun berpengaruh terhadap pemasaran produk industry  KPR Bank.

“Dampaknya  itu pasti ada. Akan tetapi berdasarkan pengalaman, selama suku bunga pinjaman masih di bawah rentang 10 persen, market masih stabil sehingga masih dapat diserap pasar,” cetus Joice.

Berdasarkan transparansi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR yang dihitung secara per tahun, BCA adalah bank dengan patokan tingkat bunga terendah yakni 9,5 persen. Sedangkan untuk bunga KPR tertinggi dipegang oleh Bukopin yakni sebesar 13,85 persen. Data SBDK itu dirilis Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan BI, tertanggal 23 Februari 2011 kemarin.

Lantas, sejauh mana imbas kenaikan suku bunga acuan terhadap tingkat bunga pinjaman di segmen KPR?

Beberapa  bank serta merta menaikkan tingkat bunga KPR-nya. Tapi, tak sedikit pula yang seolah malu-malu kucing untuk tidak secara otomatis  menaikkan tingkat bunganya. Sebut saja, bank penyalur kredit perumahan terbesar yakni PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) yang memastikan tidak ada keinginan untuk menaikkan tingkat bunga KPR saat ini.
“Kami tidak ingin bersikap reaktif untuk menaikkan bunga kredit. Sebab, tak semudah itu menaikkan bunga kredit karena harus melalui kajian dan berbagai pertimbangan dengan memperhatikan banyak aspek. Namun, saya belum yakin kalau bunga kredit akan l naik,” cetus Direktur Utama BTN, Iqbal Latanro.

Pada saat ini, suku bunga KPR hunian bersubsidi dari bank pendukung utama program rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah itu masih di kisaran 8 hingga 9 persen.

Suku bunga KPR hunian bersubsidi bank pendukung program rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah itu saat ini mencapai 8-9 persen, sedangkan suku bunga KPR komersial di BTN di rentang 10,5 hingga 12,5 persen.

Begitu juga  BRI kini mematok kenaikan tingkat bunga KPR dari 8,8 persen menjadi 9,5 persen. “Kenaikan suku bunga KPR korporasi seiring sejalan dengan laju kenaikan BI Rate,” kilah Joice.

Bank pelat merah lainnya, PT Bank Negara Indonesia Tbk (BNI) juga memastikan belum adanya rencana kenaikan suku bunga KPR BNI Griya di tahun ini.

Telah diungkapkan Direktur Utama BNI, Gatot M Suwondo yang menyebutkan, suku bunga KPR BNI masih nyaman di kisaran 8,75 persen (fixed) untuk satu tahun, dan bunga sembilan persen (fixed) untuk rentang waktu dua tahun. “Jika ada nasabah yang merasa suku bunga KPR-nya naik hingga dua digit, itu mungkin karena nasabah tersebut mengikuti program satu atau dua tahun pertama diberikan fixed rate. Selanjutnya tentu dikenai floating rate yang disesuaikan dengan bunga pasar yang berlaku,” ujarnya.

Lain lagi dengan PT Bank Mandiri Tbk yang mengaku belum mengetahui adanya aksi menaikkan suku bunga KPR dari sejumlah bank. Ini  didukung data per 31 Maret 2011 bahwa bank itu masih menerapkan suku bunga KPR sebesar 11,75 %.

Direktur Utama Bank Mandiri, Zulkifli Zaini berkilah, fluktuasi tingkat bunga tergantung dari pada turun naik tingkat bunga dana pihak ketiga (DPK). “Jika DPK yang berbentuk deposito, tabungan, atau giro belum mengalami kenaikan, menurut saya tidak pas jika kita menaikkan tingkat bunga kredit,” tandasnya.

Zulkifli mengatakan , apabila laju inflasi bisa terjaga pada level tertentu maka dengan sendirinya tingkat bunga deposito serta tabungan tidak akan naik. Sebagai efek domino dari terjaganya tingkat bunga deposito itu, tentunya tingkat bunga kredit perbankan juga tetap nyaman.

“Analisa  kami sederhana saja. Jika inflasi naik maka suku bunga pasti akan dinaikkan. Ujungnya, tingkat bunga KPR juga bisa dipastikan pasti  ikut naik,” cetusnya.

Sejarah dari Krisis Ekonomi 1997
Vice President Consumer Credit Division PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BRI), Joice Farida Rosandi mengungkapkan, tingkat bunga KPR paling ideal adalah di rentang single digit. Namun, tingkat bunga itu tidak boleh lebih rendah dari nominal tujuh persen.

Sebab, dengan tingkat bunga serendah itu dikhawatirkan dapat memicu keengganan pemilik modal untuk menyimpan dana di bank. Hal itu tentu akan menimbulkan eksodus besar-besaran dana yang tersimpan di bank untuk dilarikan ke investasi di sektor riil. Situasi ini pernah terjadi ketika krisis ekonomi di era 1997 silam.

“Saya masih ingat betul, ketika awal krisis moneter pada tahun 1997 silam tingkat bunga KPR saat itu di level tujuh persen,” jelasnya. Joice mengisahkan, ditengah kondisi karut marut institusi perbankan saat itu, makin diperparah oleh tingginya tingkat kepercayaan praktisi industri properti. Hal itu terutama dipicu oleh aksi borong besar-besaran lahan kosong oleh para developer.

“Saat itu sektor properti sedang dalam performa terbaiknya sehingga memaksa developer untuk ngotot menggenjot sisi produksi. Lonjakan luar biasa dari sisi permintaan, langsung dijawab oleh developer dengan menaikkan sisi suplai yang semakin tidak terkontrol dengan baik,” urainya.

Ketika itu, para developer dengan sangat bernafsu menaikkan persediaan dengan membebaskan lahan kosong dalam jumlah luar biasa besar.

Belakangan, BI menerbitkan aturan yang melarang perbankan untuk mendanai pembebasan lahan di atas 5.000 hektare karena itu diyakini hanya akan menjadi permainan cukong-cukong tanah belaka. Situasi makin parah karena developer tetap ngotot untuk menguasai lahan dengan pertimbangan harga tanah yang relatif murah.

Developer yang rakus akan lahan itu kemudian secara membabi buta memanfaatkan semua sumber finansialnya untuk mendanai aksi korporasi dalam pembebasan lahan tersebut. “Bahkan uang calon konsumen yang seharusnya dipergunakan untuk membangun proyek properti akhirnya ikut terpakai demi membeli lahan. Akibatnya, tentu saja banyak proyek properti menjadi mangkrak,”ujar Joice.

Guna menghindari di sektor properti itu, imbuh Joice, kalangan perbankan diimbau untuk tidak gampang tergiur dengan gimmick menyesatkan yang coba ditawarkan pelaku industri properti dengan berkedok kerjasama kemitraan dalam payung pemasaran produk properti. Bankir diminta untuk lebih berhati-hati serta memilah developer yang memang sudah teruji dan memiliki rekam jejak yang baik dalam mengelola aktivitas bisnisnya.
“Developer juga diharapkan tidak mengiming-imingi bankir untuk menabrak aturan main yang sudah ditetapkan,”ujarnya.

Jika  perbankan maupun kalangan developer bersedia bermain dalam koridor aturan yang sesuai , tentunya itu akan menjamin ketahanan suasana  usaha di sektor properti. Di titik akhir, konsumen properti pun akan ikut terlindungi.

Tag : KPR